Michel HUET
En collaboration avec Lucie ROBERT
URBANISME
• Un collège « architectes des Bâtiments de France » harmonisera le niveau d’exigence des actes émis
Actuellement, le recours contre l’avis de l’ABF pouvant paraître excessif, est exercé avec parcimonie (moins de 100 avis sur les 200 000 pouvant faire l’objet d’un recours devant le préfet de région). Les travaux soumis à autorisation d’urbanisme portant sur les bâtiments situés dans le champ de visibilité des immeubles classés ou inscrits et les travaux sur des immeubles situés en secteur sauvegardé sont soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Ce dernier peut émettre des prescriptions pouvant porter sur les matériaux si l’aspect du monument est affecté par le projet.
Ainsi, le projet d’amélioration du processus de travaux en espaces protégés prévoit la mise en place d’un collège ABF sous l’autorité du directeur régional des affaires culturelles, afin notamment d’harmoniser le niveau d’exigence des actes émis.
Source : Question écrite n°67825, JO de l’AN du 30 décembre 2014
• Une commune peut elle approuver plusieurs plans d’aménagement d’ensemble ?
CE, 9e et 10e sous-sect., 30 décembre 2014, n°361641, Commune de Verniolle
En l’espèce, la commune avait institué un PAE qui serait réalisé par tranches de travaux successives. Le juge d’appel n’avait pas regardé la première tranche de travaux comme constituant un PAE. Dès lors, le Conseil d’Etat considère qu’il ne pouvait prendre en compte la date indicative d’achèvement pour estimer que les travaux prévus par le PAE n’avaient pas été réalisés et, sur ce motif, ordonner le remboursement des participations mises à la charge des constructeurs.
Ainsi, la Haute Juridiction prévoit que si la commune définit un échéancier indicatif de réalisation des équipements prévus dans un PAE, seul le délai d’achèvement de ce dernier est susceptible d’être pris en compte en cas de demande, par les constructeurs, de restitution des participations. Néanmoins, ce délai ne doit pas être « excessif par rapport à la nature et au volume des équipements prévus ».
• L’exception d’illégalité d’une autorisation de construire est-elle limitée dans le temps ?
CE, 23 décembre 2014, n°368098
Cet arrêt interpelle car le vice tenant à l’insuffisance de la délibération sur les objectifs poursuivis semble couvert par l’article L. 600-1. De manière générale, cette décision s’inscrit dans le contexte actuel où l’objectif est d’accélérer les projets de construction, plutôt que de les freiner par le biais de l’exception d’illégalité. En l’espèce, le recours était dirigé contre une irrégularité commise au cours de la délibération approuvant le plan local d’urbanisme.
Le Conseil d’État censure l’arrêt d’appel pour avoir fait droit au moyen alors que :
D’une part, conformément à l’article L600-1 du code de l’urbanisme, l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme ne peut être invoquée par voie d’exception, après l’expiration d’un délai de six mois à compter de la prise d’effet du document en cause.
D’autre part, cette disposition est applicable à l’acte prescrivant l’élaboration ou la révision d’un document d’urbanisme. En conséquence, le vice de procédure ayant affecté la délibération prescrivant l’élaboration du PLU ne pouvait plus être invoqué à l’appui d’un recours contre la délibération approuvant le PLU, dès lors qu’un délai de six mois s’était écoulé depuis l’approbation de la délibération qui l’avait prescrit.
• Le droit de préemption en espace naturel sensible
CE, 30 janvier 2015, n° 371082, Commune de Médan
La Haute Juridiction administrative a estimé que la transmission à une commune, par les services d’un conseil général, d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) portant sur un espace naturel sensible ne peut être assimilée à une renonciation, par le département, à son droit de préemption. Or, le juge de cassation rappelle que quand l’exécutif départemental procède à cet envoi, il ne fait que respecter la formalité imposée par l’article R. 142-11 du code de l’urbanisme.
En définitive, le président du conseil général a 2 mois pour exercer le droit de préemption, ou y renoncer. Quant au maire, il doit agir dans les 3 mois de la réception de la déclaration par le département. La commune, comme le Conservatoire du Littoral, doivent attendre l’expiration du délai de deux mois, ou une renonciation expresse du département, pour exercer par substitution le droit de préemption.
Source : Article de Diane Poupeau, dans la revue AJDA 2015 p.195
• Le champ d’application du droit de reconstruire à l’identique
CE, 21 janvier 2015, n°382902, Commune d’Aigremont
Le Conseil d’Etat précise le champ de l’interprétation du droit de reconstruire à l’identique un bâtiment détruit, figurant à l’article L.111-3 du code de l’urbanisme. En l’espèce, une société a déposé une demande de permis de construire tendant à la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit en 1996. Les requérants invoquent la méconnaissance du principe de sécurité juridique et d’égalité devant la loi.
Il résulte de l’interprétation du Conseil d’Etat que lorsqu’une loi nouvelle instaure, sans comporter de disposition spécifique relative à son entrée en vigueur, un délai de prescription d’un droit précédemment ouvert sans condition de délai. Ce délai est immédiatement applicable mais ne peut, sous peine de rétroactivité, courir, qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Ainsi, la Haute juridiction fait écho au principe contenu dans la jurisprudence SCI l’Orée du Bois (CE 7 novembre 1979, n°12844) et ainsi, constate que le délai de 10 ans est immédiatement applicable, mais ne court, pour éviter toute rétroactivité répréhensible, qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
Source : Article de Jean-Marc Pastor, dans la revue AJDA 2015 p.135
• Le règlement du PLU : les dispositions concernant la destination et la nature des constructions autorisées
CE, 9e et 10e sous-sect., 30 décembre 2014, n°360850, Société Groupe Patrice Pichet
La Haute Juridiction administrative est venue préciser le contenu des PLU, particulièrement les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées. Le juge de cassation énonce, à juste titre, que « s’il est loisible aux auteurs des plans locaux d’urbanisme de préciser, pour des motifs d’urbanisme et sous le contrôle du juge, le contenu des catégories énumérées à l’article R.123-9, les dispositions de cet article ne leur permettent, toutefois, ni de créer de nouvelles catégories de destinations pour lesquelles seraient prévues des règles spécifiques, ni de soumettre certains des locaux relevant de l’une des catégories qu’il énumère aux règles applicables à une autre catégorie ».
Désormais, un cadre clair est imposé là où les auteurs des PLU étaient, avant la Loi solidarité et renouvellement urbain (SRU), libres de définir des catégories de destinations, générant un contentieux important
Source : La Gazette du Palais, mercredi 28 et jeudi 29 janvier 2015, p. 29
• Le Conseil d’Etat sonne le glas de l’existence du « lotissement-effet »
Conseil d’Etat, 26 janvier 2015, n° 362019, Ceglarec
En l’espèce, un propriétaire détache une partie de son terrain pour y réaliser un lotissement. Il en conserve une partie, puis, quelques années plus tard, il décide de réaliser un immeuble collectif à cet endroit. Il obtient un permis de construire. Les requérants demandent l’annulation de l’autorisation de construire au motif qu’une telle opération nécessite un permis d’aménager, au titre de la règlementation des lotissements.
Les juges de cassation confirment l’arrêt de la Cour d’appel administrative étant donné qu’aucune division en propriété ou en jouissance n’était envisagée en vue de l’implantation de l’immeuble collectif. Donc l’opération n’était pas constitutive d’un lotissement pour 2 raisons : D’une part, le projet de construction ne pouvait être rattaché au lotissement précédemment crée. D’autre part, il ne s’accompagnait pas d’une division de la partie non lotie de la propriété.
• Les risques d’inconstructibilité d’un terrain figurant dans le certificat d’urbanisme
Cour de Cassation, 3e Civ., 9 décembre 2014, n°13-24.912
Les juges de cassation saisis ont retenu une conception plus exigeante que celle de la cour d’appel concernant l’obligation d’information incombant au notaire. Ce dernier, qui était informé du projet des acquéreurs figurant dans l’acte authentique, se devait d’appeler leur attention sur les risques d’inconstructibilité du terrain (immeuble en dehors des parties déjà urbanisées de la communes et figurant dans le périmètre d’un plan de prévention des risques en cours d’élaboration) résultant des dispositions de l’article L.111-1-2 du code de l’urbanisme.
• Le défaut de notification individuelle d’une servitude de passage sur le littoral est sans effet sur son opposabilité
Conseil d’Etat, 4 février 2015, n°366861, Commune de Sarzeau
La Haute juridiction administrative rappelle qu’aucune disposition ni aucun principe n’impose à l’autorité administrative de notifier au propriétaire concerné l’arrêté par lequel elle institue ou modifie une des servitudes prévues aux articles L160-6 et L160-6-1 du code de l’urbanisme. Ainsi, le défaut de notification individuelle est sans effet sur l’opposabilité de l’arrêté. Donc, l’opposabilité de cette servitude aux propriétaires riverains n’est conditionnée ni par la publicité foncière, pourtant prescrite, ni par la notification individuelle de l’acte l’instaurant.
• Nouvelles dispositions législatives touchant les documents d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme
Selon Portalis, « il faut être sobre de nouveautés en matière de législation, parce que s’il est possible, dans une institution nouvelle, de calculer les avantages que la théorie nous offre, il ne l’est pas de connaître tous les inconvénients que la pratique seule peut découvrir ». Il y a, en droit de l’urbanisme, un véritable imbroglio juridique. On constate fréquemment que, suite à une réforme importante, des textes viennent ensuite la corriger jusqu’à ce qu’une nouvelle réforme vienne fondre le tout en apportant des modifications substantielles, qui seront à leur tour corrigées. Or, il est communément admis que ces prétendues simplifications ou clarifications emportent plus d’inconvénients que d’avantages, la Loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises en témoigne. En un sens, elle apporte à son tour son lot de corrections en droit de l’urbanisme et de l’aménagement
Cette Loi comporte différentes dispositions destinées à faciliter le développement des programmes immobiliers et à relancer le secteur de la construction. Les dispositions adoptées, prétendument simplificatrices, ont une finalité ouvertement économique. Ce texte aborde la procédure d’instruction et de délivrance des permis de construire et d’aménager, ainsi que les dérogations aux règles du PLU. En outre, la Loi comprend différentes dispositions relatives aux PLU intercommunaux. Finalement, une impression de complexification du cadre juridique de l’urbanisme en
• Précisions sur le droit de préemption (les prérogatives de l’acquéreur)
Décrets n° 2014-1572 et n°2014-1573 du 22 décembre 2014
A l’issue de la Loi du 24 mars 2014, dite Loi ALUR, le droit à l’information sur les biens susceptibles d’être préemptés a été amélioré afin d’apporter des garanties au titulaire du droit de préemption, proches de celles d’un acquéreur ordinaire. Cela fait écho, à une décision de la Cour de Cassation, du 7 novembre 2012, mettant en exergue les insuffisances de l’information du préempteur dans le cadre da la déclaration de l’intention d’aliéner (DIA). Désormais, deux décrets du 22 décembre 2014 précisent que le titulaire du droit de préemption peut, d’une part, réclamer des documents afin d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière, et d’autre part, demander à visiter le bien.
DROIT DE LA CONSTRUCTION
• Application de la garantie décennale à des marchés de travaux dans le cadre d’un CCMI
Civ. 3e, 21 janvier 2015, n°13-25.268
Pour mettre la société d’assurance hors de cause, une cour d’appel a retenu que le constructeur avait souscrit une garantie de responsabilité décennale pour les opérations de construction neuve de maisons individuelles qui n’est pas applicable à des marchés de travaux.
En statuant ainsi, alors que l’activité de constructeur de maisons individuelles inclut la réalisation de travaux selon les marchés, la cour d’appel a violé les articles L241-1, L243-8 et A241-1 du code des assurances.
Source : Recueil Dalloz, 5 février 2015, p.265
• Les modalités de notification du décompte général dans un marché public de travaux
CE, 7e et 2e sous sections, 19 janvier 2015, n°374659, Cne de Chateauneuf
Les dispositions du CCAD Travaux n’imposent pas que la notification du décompte au titulaire d’un marché public soit effectuée par le maître d’œuvre. L’entrepreneur a reçu notification du décompte général de son marché, signé par le maître d’œuvre, par LRAR adressée par le maître d’ouvrage. En se fondant sur la seule circonstance que le décompte général n’avait pas été notifié par le maître d’œuvre pour en déduire que cette notification était irrégulière et que, de ce fait, le décompte reçu par l’entrepreneur ne pouvait être regardé comme définitif, la cour a commis une erreur de droit.
Source Gazette du palais, n°35 à 36, p.25
• L’empiètement par appropriation du sous sol
Cass. 3e Civ., 11 février 2015, n°13-26023
Au regard des faits, les propriétaires d’un fonds jouxtant une carrière de calcaire assignent la société exploitante en suppression de l’empiètement qu’elle a réalisé en sous-sol de leur parcelle, dans le cadre de l’exploitation de sa carrière.
La cour d’appel qui constate que le front de la carrière déborde sur la propriété et énonce justement qu’une activité d’extraction industrielle au-delà de la limite séparative d’une propriété constitue un empiètement par appropriation du sous-sol, en déduit à bon droit que l’action tendant à la remise en état des lieux par la suppression de l’empiètement est une action immobilière non soumise à la prescription de dix ans.
Source : Gazette du Palais, n°56 à 57, p.23
MARCHES PUBLICS
• Passation des marchés publics et impartialité des élus
CE 22 octobre 2014, Sté EBM Thermique c/ Commune de Saint-Louis, n° 382495
Le fait qu’un élu siège au conseil d’administration de la société mère de l’attributaire d’un marché public conclu par sa commune ne crée par forcément de doute sur son impartialité.
En effet l’ordonnance du juge des référés a été annulée par le Conseil d’Etat. Il considère qu’il ne ressortait pas des pièces du dossier que la maire « aurait eu un intérêt personnel à l’issue de la procédure ou une capacité d’influence particulière sur son déroulement, de nature à créer un doute légitime sur son impartialité, le juge des référés a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis ».
Source : Veille de jurisprudence, AJDA 2 février 2015 p.139
• Les ordonnances sur les marchés publics, les PPP (ou marché de partenariat), et les concessions
L’ordonnance relative aux MP sera sans doute rapidement adoptée. En effet la loi d’habilitation (loi du 20 décembre 2014, relative à la simplification de la vie des entreprise, article 27 habilite le gouvernement à prendre l’ordonnance sur les MP qui concernera notamment les PPP) a été adoptée. Quant à la loi d’habilitation pour les concessions (directive n°2014/23/UE), la disposition figure à l’article 42 du projet de loi Macron. Le projet de loi est actuellement en discussion au Sénat.
DROIT DES CONTRATS ADMINISTRATIFS
• Absence de délibération autorisant la conclusion du contrat et exigence de loyauté des relations contractuelles
CE 8 octobre 2014, Commune d’Entraigues-sur-la-Sorgue, n°370588
Le Conseil d’Etat apprécie la gravité d’un vice à l’aune de l’exigence de loyauté des relations contractuelles, afin de savoir si le contrat doit être annulé. Par conséquent, l’absence de délibération préalable à la signature du contrat par le maire ne saurait, « dans les circonstances de l’espèce », entraîner une telle annulation.
Source : AJDA, 2 février 2015, p. 175
• Indemnisation due suite à une résiliation pour motif d’intérêt général
CAA Bordeaux 2 décembre 2014, n°13BX00505
Le juge est ici amené à apprécier l’indemnisation due à un cocontractant, suite à une mesure de résiliation légalement fondée sur un motif d’intérêt général et fait application de la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE 4 mai 2011, n°334280), selon laquelle, si les parties à un contrat administratif peuvent légalement organiser dans le contrat les conditions de l’indemnisation en cas de résiliation, celle-ci ne doit pas aboutir à une résiliation manifestement disproportionnée au détriment de la personne publique. En revanche, elle peut permettre une indemnisation inférieure au préjudice réellement subi par le cocontractant, le principe d’interdiction des libéralités ne protégeant que les personnes publiques.
Source : Contrats et marchés publics, revue mensuelle, février 2015, p.
DROIT DE LA PROPRIETE INTELLECTUELLE
• Cession d’œuvre d’art et droit de reproduction
Conseil Constitutionnel, 21 novembre 2014, 2014-430 QPC
Le Conseil Constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l’article 1er de la loi décrétée le 19 juillet 1793 tel qu’interprété par la Cour de cassation. Cette disposition prévoit que les artistes jouissent du droit de vendre leurs œuvres et d’en céder la propriété en tout ou partie. Au regard de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, pour une vente intervenue antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 11 avril 1910, la cession de l’œuvre faite sans réserve transfère également à l’acquéreur le droit de la reproduire.
Le Conseil Constitutionnel a relevé que les dispositions contestées instaurent une règle de présomption qui respecte la faculté, pour les parties de l’acte de cession, de réserver le droit de reproduction. Il a jugé que ni la protection constitutionnelle des droits de la propriété intellectuelle ni celle de la liberté contractuelle ne s’opposent à une règle selon laquelle la cession du support matériel de l’œuvre emporte cession du droit de reproduction à moins que les parties décident d’y déroger par une stipulation contraire.
Source : Recueil Dalloz, 5 février 2015, p.306