ACTUALITÉS JURISPRUDENTIELLES, DOCTRINALES, LÉGALES & RÉGLEMENTAIRES ARCHITECTURE – MAITRISE D’ŒUVRE Avril 2012

– MARCHÉS PUBLICS :

• Conseil d’Etat 11 Juillet 2011, 339409

L’arrêt semble prendre en contrepied le célèbre principe dégagé par la cour de cassation en Assemblée plénière le 6 octobre 2006 selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Le CE décide que les tiers à un contrat administratif, hormis les clauses règlementaires, ne peuvent en principe se prévaloir des stipulations de ce contrat. En présence d’un contrat de concession consenti par la ville de Paris sur une dépendance du domaine public, la cour n’a pas commis d’erreur de droit en relevant que la qualité de tiers de la société à laquelle le concessionnaire avait ensuite consenti une sous location et qui avait été évincée avant le terme prévu entre les parties au contrat initial, faisait obstacle à ce que cette société se prévale d’une inexécution de ce contrat dans le cadre d’une action en responsabilité quasi délictuelle. La conclusion par la ville de Paris avec le comité d’organisation de la coupe du monde de 1998 d’une convention postérieure au contrat de concession et à la sous location, qui a entrainé la résiliation avant terme de cette sous location, n’engage pas la responsabilité quasi délictuelle de la ville de Paris à l’égard de la société sous locataire, faute par celle-ci d’établir un lien direct de causalité entre cette conclusion et le dommage qu’elle invoque, les droits d’exploitation dont elle estime avoir été privée étant déjà détenu par un tiers en vertu d’une convention conclue par celui-ci avec la société organisatrice des activités commerciales de la Fédération internationale de football.

La responsabilité du débiteur contractuel à l’égard des tiers : divergence de la jurisprudence entre le Conseil d’Etat et la Cours de Cassation ? Par Geneviève Viney, Recueil Dalloz 8 mars 2012

– DROIT DE L’ENVIRONNEMENT :

• Trouble anormal de voisinage et nuisances industrielles

C’est une théorie adaptée aux atteintes environnementales car les principaux de troubles de voisinage sont la privation d’ensoleillement et de vue, la production d’odeurs, de fumées, de poussières qui trouvent leur origine dans des activités artisanales, agricoles ou industrielles.

La jurisprudence a fait de l’anormalité, un principe de responsabilité autonome dont l’intérêt principal est d’être totalement indépendant de la notion de faute : la victime n’a pas besoin de démontrer la faute du voisin et ce dernier ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité par la preuve de son absence de faute. La victime peut obtenir cessation du trouble et la réparation de son dommage dès que ce trouble présente un caractère anormal et que un lien de causalité est établi entre le dommage allégué et le fait générateur invoqué.

Les seules causes exonératoires sont la force majeure et le fait de la victime.
L’appréciation du caractère anormal du trouble ou de son caractère manifestement excessif, qui relève du pouvoir souverain des juges du fond, n’est pas lié à un manquement à des dispositions légales ou règlementaires mais est fonction des circonstances de temps et lieu.
Le champ d’application est de plus, largement ouvert, à l’égard des responsables : outre l’acteur direct du trouble, l’action peut aussi être dirigée contre ceux qui encourent une responsabilité de plein droit : contre les constructeurs à l’origine des nuisances dans le cadre d’un chantier de construction considérés comme voisons occasionnels.

Les riverains des aéroports par exemple peuvent aussi diriger leur action en réparation contre l’exploitant de l’aéroport.
Limites de la théorie : l’article L112-16 du CCH donne la priorité aux activités sources de nuisance (agricoles, industrielles, artisanales, commerciales ou aéronautiques) et constituent un fait justificatif ou une cause exonératoire de responsabilité pour les victimes arrivées postérieurement.

Cela suppose donc la réunion de 3 conditions cumulatives:
– l’activité source des nuisances doit être antérieure à l’arrivée du voisin
– elle doit être exercée en conformité avec les dispositions législatives et règlementaires en vigueur
– elle ne doit pas avoir connu de modification dans ses conditions d’exercice

C’est à l’exploitant de l’activité source de nuisances qu’il incombe de faire preuve de son antériorité et du respect des conditions édictées par la jurisprudence pour que l’article L112-16 du CCH puisse s’appliquer.

La Cour de cassation a saisi le Conseil constitutionnel d’une QPC portant sur la conformité de l’art L112-16 et les articles 1 à 4 de la Charte de l’environnement à valeur constitutionnelle. Le Conseil a déclaré l’article conforme à la Constitution et à la Charte de l’Environnement dès lors qu’il ne faisait pas obstacle à une action en responsabilité fondée sur la faute.

Le Conseil constitutionnel consacre ainsi « l’effet horizontal » (application directe) des articles 1 et 2 de la Charte, auxquels le juge judiciaire pourra recourir « au moins comme outil d’interprétation systémique de textes concurrents et comme instrument de pesée des intérêts en conflit ».

Concernant les nuisances industrielles, celles-ci relèvent de la législation ou de la règlementation spécifique, élaborée pour leur prise en charge mais il ne faut pas oublier le rôle fondamental du juge judiciaire, garant de l’exercice des droits et de la liberté individuelle qui n’auront pas été tous appréhendés lors de la délivrance de l’autorisation administrative. Il pourra alors imposer des mesures particulières qui permettront de rééquilibrer les intérêts particuliers de l’exploitant « troublant » et du propriétaire voisin « troublé », sans pour autant remettre en cause d’exercice d’une activité industrielle et ses modalités fondamentales, dans le respect du principe de proportionnalité.

Par Françoise Nési, Revue juridique de l’économie publique N°696 Avril 2012.

– DROIT DE L’ARCHITECTURE :

• Cour de cassation 1ere civ 15 Décembre 2011 n°10-17691

En condamnant un agent immobilier dont le manquement à son devoir de conseil envers son client avait aussi causé un dommage à une banque, tiers au contrat qui l’unissait à son client, en se fondant sur ce seul manquement contractuel, sans caractériser en quoi ce dernier constituait une faute quasi-délictuelle à l’égard de la banque, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil.
Jusqu’à cet arrêt, la solution retenue en 2006 par l’Assemblée plénière était que l’action en responsabilité extracontractuelle du tiers supposait simplement qu’il prouve que son préjudice a été causé par le manquement contractuel imputable au débiteur. D’où il s’en suit la surprise de voir cette règle écartée. L’arrêt n’a cependant pas été publié donc s’agit il seulement d’un arrêt d’espèce ? Mérite t-il vraiment qu’on lui prête attention ?

La responsabilité du débiteur contractuel à l’égard des tiers: évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation ? Par Denis Mazeaud, Recueil Dalloz 8 Mars 2012

• Cour de cassation 3e civ 2 Novembre 2011, SCP atelier d’architecture Arcadia c/ Société La Fabrisante et autres, n°10-25986

Le maitre d’œuvre a une obligation de conseil envers le maitre d’ouvrage et doit donc lui communiquer le juste cout d’une opération immobilière. La Cour de Cassation approuve la Cour d’appel qui a justement qualifié le manquement du maitre d’œuvre ayant sous évalué les travaux.

Revue Opérations immobilières Mars 2012

– AMÉNAGEMENT URBAIN :

• Conseil d’Etat 28 Juillet 2011 n°324123 Commune de La Garde

Dans un considérant de principe, le CE rappelle précisément le contenu que doit nécessairement prendre la délibération instituant le PAE au sens de l’article L332-9.
La délibération doit si on reprend les critères dégagés :
– identifier avec précision les aménagements prévus et leur cout prévisionnel
– déterminer la part de ce cout mise à la charge des constructeurs
– organiser la répartition de la participation entre les constructeurs
De plus, le CE souligne l’obligation pour le conseil municipal d’ajuster les PAE existants dans le temps et l’espace afin de maintenir constamment la proportionnalité et la nécessité des participations. C’est une façon d’inviter les collectivités à assumer l’idée qu’il est normal de proposer le cas échéant, le remboursement des versements indus.
La loi du 29 Décembre 2010 qui crée la taxe d’aménagement a mis également fin au PAE. Mais cette suppression n’est ni immédiate ni valable pour les PAE existants. C’est à partir du 1 er mars 2012 qu’on ne pourra plus instaurer un PAE (on pourra toujours modifier les PAE existants).
Les précisions apportées par cet arrêt conservent leur intérêt dans le cadre du maniement de récents mécanismes alternatifs au PAE, contractuels (PUP) ou fiscaux, lesquels vont désormais permettre le financement des équipements (la ZAC est mise à part).

Programme d’aménagement d’ensemble : contrôle du juge sur le bien fondé des participations, par JF Joye, AJDA N°11/2012

– DROIT DE L’URBANISME :

• A partir de quand l’édification d’un mur est elle soumise à déclaration préalable ?

Conformément à l’article R421-9e du code de l’urbanisme, les murs dont la hauteur au dessus du sol est supérieure ou égale à deux mètres sont soumis à déclaration préalable. Cependant, s’ils constituent des clôtures régies par l’article R.421-12, leur édification est soumise à déclaration préalable dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, dans un site inscrit ou classé, dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager etc.

Question écrite n°124913 JO de l’Assemblée Nationale du 28 Février 2012, La Gazette 26 Mars 2012

• CAA Lyon 29 Novembre 2011 M. Lauret, Mlle Rousseau req. n°10LY01616

A la suite de plusieurs demandes de permis de construire ayant fait l’objet d’avis défavorables de l’ABF, les pétitionnaires ont modifié leur projet. Ce dernier reçoit alors un avis favorable et le maire leur accorde le permis en imposant le respect des prescriptions faites par l’ABF. Les pétitionnaires saisissent ensuite le juge administratif d’un recours indemnitaire en raison du préjudice subi du fait du retard pris et des prescriptions inutiles qui leur ont été imposées.

La Cour estime que le maire s’est estimé à tort, lié par les avis de l’ABF et ce faisant, il a commis une erreur de droit. Les refus de permis de construire sont donc entachés d’illégalité du fait d’avoir été refusé en raison de l’avis défavorable de l’ABF. Le permis de construire accordé est lui aussi illégal en tant qu’il impose le respect des prescriptions édictées par l’ABF.
La cour ajoute cependant que les pétitionnaires auraient du contester le premier refus de permis selon la procédure de l’article R421-38-4 du code de l’urbanisme et ont donc commis une négligence de nature à exonérer, à hauteur d’un quart, la responsabilité de la commune d’Epagny.

Responsabilité de la commune qui se croit à tort liée par l’avis de l’ABF pour accorder un permis de construire, AJDA N°11/2012

• De l’urbanisme de projet à l’urbanisme sommaire

La fin de l’année 2011 et le début 2012 ont vu paraitre de nombreux textes concernant l’urbanisme qui soit s’inscrivent dans le prolongement de la loi Grenelle II, soit s’inspirent des réflexions conduites dans le cadre de la démarche de « l’urbanisme de projet ».
Tout d’abord il convenait selon le secrétaire d’Etat chargé de l’urbanisme, Benoist Apparu, de passer d’un urbanisme de normes à un urbanisme de projet, donc faire en sorte que le projet précède la règle et non l’inverse. Un certain nombre de propositions établies dans le cadre de la démarche d’urbanisme de projet ont trouvé leur traduction normative notamment celles pouvant entrer dans le cadre de l’habilitation donnée par l’article 25 de la loi du 12 juillet 2010.
– réforme des procédures d’élaboration et de gestion des documents d’urbanisme,
– recul de l’enquête publique et le recours accru à la procédure simplifiée de ma mise à disposition du public
– la modification de la définition des surfaces de plancher : ordonnance du 16 Novembre 2011
On trouve également l’esprit de l’urbanisme de projet dans le décret du 5 décembre 2011 réduisant de 20m2 le seuil à partir duquel est exigé le permis de construire
Cependant comme d’autres propositions devant structurer la politique de l’urbanisme de projet, la proposition faite de supprimer la progressivité des abattements pratiqués sur les plus values réalisées lors de la cession des terrains à bâtir, a été abandonnée.

D’autre part, l’article L123-1-11-1 issu de la loi du 20 Mars 2012 dispose que pendant une période de trois ans, les droits à construire résultant de l’application des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de densité fixées par les règles contenues dans les documents d’urbanisme sont majorées de 30% en vue de permettre l’agrandissement ou la construction d’habitations.
Il y a une contradiction évidente entre la loi sur les majorations et les nouveaux principes du droit de l’urbanisme tels que le respect de l’objectif du développement durable, l’évaluation des effets des normes nouvelles sur l’environnement etc. Or, la possibilité accordée à des propriétaires de dépasser de 30% les règles de gabarit, d’emprise au sol de hauteur et de densité, permet de bouleverser non seulement le paysage urbain mais également les équilibres entre l’occupation des sols et les équipements. Cela devrait donc normalement être une atteinte à l’économie générale du PADD et il aurait donc fallut recourir à la procédure lourde de révision du PLU ce qui n’est pas du tout le cas dans la loi qui prévoit juste une procédure sommaire.

Il semble que la règle de la majoration ne respecte pas la directive du 27 juin 2001 relative à l’évaluation des incidences des plans et programmes sur l’environnement.
Une simple loi votée dans la précipitation peut elle s’affranchir de toutes ces obligations constitutionnelles et communautaires ?

Les réformes du droit de l’urbanisme, AJDA N°12/2012