Actualités Juridiques Novembre 2014

DROIT DE L’URBANISME

N.B. : pour un complément d’analyse de brèves du Droit de l’urbanisme, rejoignez cadredeville.com et consultez l’onglet « pratique juridique ».

Complément règlementaire du régime applicable aux travaux sur immeubles proches de monuments historiques

• Décret n°2014-1314 du 31 octobre 2014

La loi dite de simplification du 22 mars 2012 a institué des règles communes au régime des travaux portant sur les immeubles adossés aux édifices classés et à celui des travaux portant sur les immeubles situés dans leur champ de visibilité, modifiant ainsi les articles L. 621-30 et suivants du Code du patrimoine. Le décret n°2014-1314 du 31 octobre 2014 tire les conséquences règlementaires de cette loi, unifiant deux régimes précédemment distincts.

Déjà, ce décret vient modifier les articles R. 621-92 et suivants du Code du patrimoine, relatifs à la mise en place des « périmètres de protection adaptés », qui sont en fait des périmètres de protection différents de deux issus du droit commun, à savoir un périmètre de 500 mètres autour du monument. En outre, ces nouvelles dispositions règlementaires fixent le régime commun applicable à l’autorisation des travaux portant sur un immeuble classé ou situé dans le champ de visibilité d’un immeuble classé ou inscrit. Il s’agit concrètement de toutes les questions relatives au dépôt et au contenu de la demande d’autorisation, à l’instruction, à l’avis de l’architecte des bâtiments de France, à l’affichage de l’autorisation, etc.

Ensuite, l’un des points les plus intéressants du décret réside dans la mise en place du régime de péremption de l’autorisation de travaux portant sur les immeubles classés. En effet le décret du 31 octobre 2014 prévoit que l’autorisation d’effectuer des travaux sur un immeuble classé sera périmée si les immeubles si les travaux autorisés ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de la date de la notification de la décision d’autorisation expresse ou, à défaut de décision expresse, à compter de l’obtention de l’autorisation tacite. Aussi, en cas d’interruption des travaux durant un an, l’autorisation sera également jugée périmée. La nuance de ce régime réside toutefois dans le fait que l’autorisation pourra être prorogée d’un an sur demande du bénéficiaire.

Source : AJDA 2014, page 1259, Travaux sur immeubles proches de monuments historiques, de R. Grand

En matière cinématographique, la CNAC se fonde notamment sur la diversité de l’offre pour statuer

• Conseil d’Etat, 15 octobre 2014, société Royal Cinéma, n°363457

Le Conseil d’Etat est venu rappeler dans un arrêt en date du 15 octobre 2014 qu’afin de statuer en matière cinématographique, la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) apprécie notamment la diversité de l’offre. Elle se fonde également sur l’effet du projet sur la qualité de l’urbanisme, sur l’aménagement culturel du territoire, ainsi que sur la protection de l’environnement.

Dans le cas d’espèce, la CNAC était saisie de deux projets d’implantation de cinémas, elle autorise le premier projet mais refuse le second au motif qu’il ne serait pas de nature à diversifier l’offre cinématographique.

L’accumulation des risques permet au maire de refuser un permis de construire

• Conseil d’Etat, 16 juillet 2014, commune de Salaise-sur-Sanne, n°356643

Afin d’apprécier si les atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient le refus d’un permis de construire sur le fondement de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, le maire doit tenir compte de l’effet cumulé des différents risques et nuisances. 

Dans un premier temps, le Conseil d’Etat rappelle le principe de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, à savoir la possibilité pour l’autorité compétente en matière d’urbanisme de refuser de délivrer un permis de construire au vu des risques d’atteintes à la salubrité et à la sécurité publique, et de la probabilité de réalisation de ces risques. Ensuite la haute juridiction constate que le maire s’est fondé sur la présence à proximité du terrain sur lequel le permis de construire était demandé d’un pipeline de propylène, d’une canalisation à haute pression de gaz naturel, qu’en cas de « rupture accidentelle des ouvrages » le terrain et ses occupants seraient directement exposés aux dommages en résultant. Qui plus est, le projet se situait en zone inondable et à une distance relativement faible d’une voie d’autoroute. Dans la mesure où la Cour d’appel s’est fondée sur une probabilité très faible de réalisation des sinistres du fait de la conformité des ouvrages à la règlementation, sans tenir compte des remarques du maire, alors elle a entaché son arrêt d’une erreur de droit, il doit par conséquent être annulé.

La création d’une ZAC n’est pas illégale du seul fait que les modalités de la concertation n’ont pas été scrupuleusement mises en œuvre

• Cour administrative d’appel de Bordeaux, 11 février 2014, n°12BX02488

La Cour administrative d’appel (CAA) de Bordeaux est venue affirmer dans un arrêt en date du 11 février 2014 que la création d’une ZAC n’était pas illégale du seul fait que les modalités de la concertation initialement prévues n’avaient pas été strictement mises en œuvre.

Avant tout, il faut rappeler que l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme prévoit qu’un certain nombre d’actes ou projets de l’administration doivent être précédés de l’organisation d’une concertation. C’est notamment le cas des projets de ZAC.
En principe, les modalités de la concertation sont prévues en amont et doivent logiquement être respectées, à défaut la concertation serait illégale. Néanmoins le juge administratif n’est pas aussi strict et n’applique pas cette illégalité de manière automatique, il prend en compte la réalité factuelle ainsi que les conséquences engendrées par l’absence de respect scrupuleux de ces modalités.

Source : RDI novembre 2014, la création d’une ZAC n’est pas illégale du seul fait que les modalités de la concertation n’ont pas été scrupuleusement mises en œuvre, de P. Soler-Couteaux, page 593

Le changement de destination résulte nécessairement d’une autorisation

• Conseil d’Etat, 26 mai 2014, n°361212

Le Conseil d’Etat (CE) est venu affirmer dans un arrêt en date du 26 mai 2014 que lorsqu’un immeuble a été édifié en violation des prescriptions du permis de construire initialement sollicité, un nouveau permis de construire ne pouvait être légalement accordé pour permettre la régularisation de la construction que s’il était conforme aux dispositions législatives et règlementaires en vigueur à la date de sa délivrance. De plus, le CE souligne le fait qu’en cas de changement de destination, l’autorité compétente doit prendre en considération la destination du bien telle qu’elle a été initialement autorisée ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation, et non la destination donnée à l’immeuble par les travaux réalisés de façon irrégulière. 

Source : Les petites affiches, 11 et 12 novembre 2014, n°225-226, Pas de régularisation automatique pour un changement de destination illégal en l’absence d’autorisation, de P. Dutrieux, page 19

Le choix de l’annulation partielle, réservé aux juges du fond

• Conseil d’Etat, 15 octobre 2014, SCI des Fins et commune d’Annecy, n°359175

Le Conseil d’Etat est venu affirmer dans un arrêt en date du 15 octobre 2014 que lorsque les juges du fond s’abstenaient de faire usage de leur pouvoir d’annulation partielle découlant de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, alors cette absence d’utilisation échappait au contrôle du juge de cassation. Concrètement, le juge de cassation n’a pas le pouvoir de contrôler le fait que les juges du fond n’aient pas eu recours à l’annulation partielle prévue par l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, alors même que cela était possible.
Le Conseil d’Etat affirme d’une part que le juge administratif est en mesure d’utiliser ce pouvoir d’annulation partielle, avec ou sans requête formulée par les parties, et d’autre part qu’il ne lui appartient pas d’apprécier l’opportunité de l’utilisation de la faculté d’annulation partielle offerte par l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme.

Le permis de construire portant sur une parcelle située en ZAC ne peut être délivré en l’absence de connaissance de la surface sur laquelle la construction est possible

• Conseil d’Etat, 15 octobre 2014, Association de sauvegarde de l’environnement de la zone d’activité technologique du Plan du Bois à la Gaude, n°349775

Le Conseil d’Etat est venu affirmer dans un arrêt en date du 15 octobre 2014 que la cession d’un terrain situé à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) devait nécessairement s’accompagner d’un cahier des charges déterminant la surface du terrain sur laquelle la construction était autorisée. A défaut de cahier des charges, ou à défaut de cahier des charges contenant cette information, le maire ne pourra en principe pas délivrer de permis de construire pour un projet sur la parcelle concernée.

Source : AJDA n°36/2014, 27 octobre 2014, En ZAC, faute de connaitre la surface dont la construction est possible, le permis ne peut pas être délivré, de R. Grand, page 2037

Le PLU patrimonial : une chance réelle ou fictive ? 

Le Plan Local d’urbanisme (PLU) dit « patrimonial » est en pleine expansion : il est mis en œuvre par de nombreuses communes et le projet de loi « patrimoines » lui octroie une place importante. Mais, bien que la fonction patrimoniale du PLU ait de réelles perspectives en cette matière, sa force juridique et le caractère concret de ses perspectives restent incertains.

Le Tribunal administratif de Paris a statué récemment sur le projet architectural de la Samaritaine (voir la brève de pratique juridique « le permis de construire de la Samaritaine annulé pour dissonance »), la solution adoptée a été accueillie de façon mitigée et elle pose un problème important directement lié au PLU patrimonial : le juge peut-il décider de ce qui est, patrimonialement parlant, « beau » ou non ?

Il existe d’ores et déjà bon nombre d’outils juridiques spécifiques afin d’assurer la protection du patrimoine. C’est par exemple le cas des périmètres entourant les monuments historiques, des sites classés ou inscrits, ou encore des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, etc.

Arnaud de Lajartre pose la question de s’avoir si, d’une part, le PLU patrimonial, outil de droit commun, est susceptible de se substituer à ces outils de droit spécial, et d’autre part, si le PLU patrimonial peut permettre de protéger efficacement et effectivement le patrimoine. Il affirme en ce sens que « le PLU patrimonial offre donc tout à la fois une vraie perspective en matière de protection du patrimoine tout autant qu’il peut constituer un réel trompe l’œil sur le sujet ».

Dans une certaine mesure, le PLU patrimonial apparait comme étant une chance réelle.
Tout d’abord, le PLU patrimonial s’inscrit dans le cadre de l’article L. 121-1 du Code de l’urbanisme qui, rappelons le, prévoit notamment que les PLU devront s’attacher à prendre en compte la qualité architecturale des villes, « le renouvellement urbain, le développement urbain maitrisé, la restructuration des espaces urbanisés », mais également « la sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ».
Ensuite, ce PLU patrimonial est susceptible de s’appliquer tant au bâti, qu’au non-bâti, donc tant à la ville, à son architecture et à son aménagement global, qu’aux espaces naturels, au service de la biodiversité, le champ d’application potentiel du PLU patrimonial est donc large.

Au final, il est clairement possible pour un PLU de prendre en compte toutes ces préoccupations patrimoniales. Mais toute la question est de savoir quelle sera la force juridique de ces dispositions visant la préservation ou la valorisation du patrimoine existant. Elle dépendra essentiellement d’une part de la partie du PLU dans laquelle les dispositions patrimoniales sont situées (au sein du règlement, ou bien au sein du PADD par exemple), la force juridique de ces parties étant très différente, et d’autre part de la façon dont sont rédigées ces dispositions, de leur caractère plus ou moins prescriptif.

Pour être efficace, le PLU patrimonial ne doit pas être trop ciblé, il doit prendre en compte le patrimoine dans sa globalité afin de le protéger efficacement, mais il doit également cibler certaines zones nécessitant une attention particulière eu égard à leur grand intérêt en matière patrimoniale.

Enfin, il ne faut oublier que le PLU est un document d’urbanisme qui doit être régulièrement révisé. Or, ces révisions peuvent venir mettre à mal la stabilité pourtant nécessaire des dispositions patrimoniales au sein du PLU en fonction des sensibilités de l’équipe municipale en place.

Le concept du PLU patrimonial présente donc de grandes potentialités, il faut cependant manier cet outil avec précaution, en prenant soin de lui donner la force juridique nécessaire. Aussi, pour que cet outil se développe de façon sereine, il parait à l’heure actuelle indispensable de lui donner un véritable statut juridique spécifique au sein du Code de l’urbanisme, notamment en verrouillant les protections mises en place, afin d’éviter le risque de remise en cause chronique à l’occasion de chaque révision.

Source : Revue Juris art etc., novembre 2014, Le PLU patrimonial : vraie perspective ou trompe l’œil ?, de A. de Lajartre, page 42

Le recours pendant à l’encontre d’un PLU permet d’invoquer l’exception d’illégalité à son encontre

• Conseil d’Etat, 5 novembre 2014, SCA de Château-l’Arc, n°362021

Dans un arrêt en date du 5 novembre 2014, le Conseil d’Etat est venu affirmer que dès lors qu’un requérant fait état d’un recours pendant à l’encontre d’un PLU, alors l’article L. 600-1 du Code de l’urbanisme ne joue pas lorsque le requérant invoque au-delà du délai de six mois prévu à cet article l’illégalité du PLU par voie d’exception. 

Une carte communale n’est pas un PLU

• Tribunal administratif de Strasbourg, 13 mai 2014, n°1302139

Le Tribunal administratif (TA) de Strasbourg est venu affirmer dans une décision en date du 13 mai 2014 qu’une commune ne pouvait pas instaurer de servitude d’utilisation du sol par le biais d’une carte communale. En d’autres termes, une carte communale n’est pas un PLU.

Il convient de souligner la solution logique et équilibrée choisie par le juge, à savoir le fait de ne prononcer qu’une annulation partielle dans la mesure où l’illégalité de la carte communale ne concerne que le secteur Nord du territoire communal.
DROIT DES COLLECTIVITES TERRITORIALES

Conditions de cession gratuite d’une parcelle du domaine privé de l’Etat pour constitution de réserves foncières

• Conseil d’Etat, 24 octobre 2014, n°366966

Le Conseil d’Etat est venu affirmer dans une décision en date du 24 octobre 2014 que lorsqu’une commune, appartenant au département de la Guyane, demande à l’Etat, qui n’est pas tenu de faire droit à une telle demande, de lui céder à titre gratuit des parcelles de son domaine privé aux fins de constitution de réserves foncières, elle n’est pas tenue d’avoir défini les caractéristiques précises du projet en vue duquel elle constitue ces réserves, ni même sa date de réalisation. En revanche, la haute juridiction administrative a précisé que la commune devait tout de même être en mesure d’indiquer le projet d’acte ou l’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme justifiant sa demande, à savoir par exemple mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, ou encore mettre en valeur le patrimoine bâti. 

Cet arrêt du 24 octobre 2014 se situe dans la droite ligne de l’exercice du droit de préemption par les collectivités publiques qui en sont titulaires : elles ne peuvent l’exercer que si elles justifient de la réalité d’une projet d’aménagement répondant aux objets présentés dans le Code de l’urbanisme et « si elles font apparaitre la nature de ce projet dans la décision de préemption », et ce alors même que les caractéristiques précises du projet ne sont pas encore déterminées à la date à laquelle le droit de préemption est exercé.

Source : Revue Semaine juridique collectivités et administrations territoriales, n°44, 3 novembre 2014, Condition de la cession d’une parcelle du domaine privé de l’Etat à une commune de Guyane, de F. Tesson. 

DROITS FONDAMENTAUX 

L’expulsion des habitants des bidonvilles occupant illégalement une dépendance du domaine public

La loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage prévoit l’obligation pour les communes de plus de 5 000 habitants de réaliser des aires d’accueil prévues par un schéma départemental d’accueil des gens du voyage. Une fois ses obligations remplies, la commune pourra interdire, par arrêté municipal, le stationnement sur le territoire de la commune des résidences mobiles en dehors des aires d’accueil aménagées. Or cette loi ne vise que les résidences mobiles, elle ne permet donc pas aux collectivités locales de démanteler des bidonvilles.

En revanche, sur le fondement de l’article L. 521-3 du Code de justice administrative, le juge des référés peut ordonner l’expulsion des occupants illégaux d’une dépendance du domaine public. Une fois l’appartenance du domaine public du terrain établie, le juge devra alors rechercher si, au jour où il statue, la demande d’expulsion ne se heurte à aucune contestation sérieuse, répond à une situation d’urgence et enfin présente un caractère utile.

Toutefois, la pression exercée par la Cour européenne des droits de l’Homme quant au respect de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme pourrait engendrer un changement de la jurisprudence administrative en la matière.

Source : AJDA, n°37/2014, 3 novembre 2014, L’expulsion d’urgence des habitants des bidonvilles installés sur le domaine public, de A.-C. Dufour, page 2103

DROIT DE LA PROPRIETE INTELECTUELLE

L’ordonnance du 12 novembre 2014 portant création du contrat d’édition numérique

L’ordonnance n°2014-1348 du 12 novembre 2014, publié au JO le 13 novembre 2014, porte créé le contrat d’édition numérique.

Certaines des dispositions de cette ordonnance sont communes au contrat d’édition sous forme imprimée et sous forme numérique (articles L. 132-17-1 à L. 132-17-4 du Code de la propriété intellectuelle). Par exemple, en cas de cession des droits d’exploitation, que le contrait ait pour objet un livre imprimé ou un livre numérique, le contrat devra, à peine de nullité, déterminer les conditions de cette cession dans une partie distincte.

Ensuite, cette ordonnance prévoit certaines précisions quant à la rémunération des auteurs. Ainsi, l’article L. 132-17-3 du CPI prévoit que l’éditeur devra, pour chaque livre, rendre compte à l’auteur du calcul de sa rémunération de façon explicite et transparente. Ainsi l’éditeur devra procéder au minimum une fois par an à une reddition des comptes. A défaut et après mise en demeure, le contrat pourra être résilié de plein droit.
Puis, l’article L. 132-17-4 du CPI prévoit également qu’il est possible que le contrat prenne fin dans l’hypothèse où, durant deux années consécutives au-delà d’un délai de quatre ans après la publication de l’œuvre, les états de compte ne font apparaitre de droits versés, ou crédités en compensation d’un à-valoir, au titre d’aucune des opérations de vente ou consultation en ligne.

Puis, certaines autres dispositions sont spécifiques aux contrats d’édition numérique (articles L. 132-17-5 à L. 132-17-7), elles expliquent le calcul de la rémunération dans le cadre de ces contrats. Ainsi, ces dispositions prévoient notamment qu’en cas de vente à l’unité, alors la participation proportionnelle aux recettes au profit de l’auteur est calculée en fonction du prix de vente au public H.T. En outre, si le modèle économique de l’éditeur repose sur la publicité, alors l’auteur devra également recevoir une rémunération à ce titre. Enfin, en cas de contrat au forfait, le texte dispose que le forfait ne peut être justifié que pour une opération déterminée, et qu’en cas de modification de l’opération, il devra nécessairement être renégocié.

Enfin cette ordonnance prévoit que tous les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, à savoir le 1er décembre 2014, doivent être mis en conformité avec cette ordonnance.

Le patrimoine et le droit moral

Le droit d’auteur permet la protection du patrimoine, les architectes, architectes du patrimoine et architectes en chef de monuments historiques disposent tant des attributs de droit moral que des attributs de droit patrimonial. Rappelons ici que le droit moral est le droit à l’auteur d’avoir la qualité d’auteur vis-à-vis de son œuvre, et le droit de l’auteur de voir son nom associé à l’œuvre. Concrètement, ce droit moral est le droit qui permet à l’auteur d’une œuvre d’être consulté avant toute modification de l’œuvre et de s’opposer à cette modification lorsqu’elle porte atteinte à l’esprit de l’œuvre. Quant au droit patrimonial, il s’agit du droit de reproduction, du droit de représentation de l’œuvre.

– Les conflits de propriété 

En pratique, des conflits de propriété peuvent se poser : ils opposent la propriété matérielle, au sens de l’article 544 du Code civil, à la propriété artistique, morale. En effet, bien souvent le propriétaire matériel pense pouvoir disposer de l’œuvre à sa guise, disposer de tous les droits sur l’œuvre, or ce n’est pas le cas dans la mesure où il ne possède pas de droit moral sur l’œuvre. Les conflits relatifs à la contrefaçon illustrent d’ailleurs cela, tant s’agissant de la contrefaçon-modification que de la contrefaçon-altération.

Dans le cadre de la contrefaçon-modification, d’une part le propriétaire matériel de l’œuvre estime qu’elle n’est pas intangible dans la mesure où il est justement le « propriétaire » au sens commun du terme, d’autre part le propriétaire artistique, immatériel de l’œuvre estime que son œuvre ne peut être modifiée qu’après qu’il en était informé et dans le cadre du respect de l’œuvre. Il est par conséquent conseillé aux auteurs envisageant d’effectuer des modifications sur une œuvre « de prendre leurs dispositions pour rechercher les auteurs premiers ou leurs ayants-droit et leur transmettre des études et plans afin d’éviter les contentieux avec, si nécessaire, copie à l’Ordre des architectes de leur correspondance si l’auteur premier est un architecte ». Tout le problème étant dans certaines hypothèses de retrouver les ayants droit du premier auteur, par exemple dans le cadre d’un immeuble datant du XVIème siècle.

Quant à la contrefaçon-altération, elle découle le plus souvent des modifications de ce que l’on peut considérer comme une œuvre dérivée mais qui en réalité risquent de provoquer une réelle altération de l’œuvre, et par conséquent une atteinte au respect de l’œuvre. A titre d’illustration, dans l’affaire de l’îlot des Bons-Enfants, les ayants-droit de l’architecte Vaudoyer considéraient que la résille métallique implantée le long de la façade de cet immeuble appartenant au ministère de la Culture et conçue par l’architecte Francis Soler, portait atteinte au respect de l’œuvre de leur grand-père. Ils réclamaient ainsi de manière symbolique un euro en guise de réparation pour cette contrefaçon altérant l’œuvre initiale.

– La destruction des œuvres : une atteinte au patrimoine ? 

Il est établi que le droit des monuments historiques l’emporte largement sur celui des droits d’auteurs pour empêcher la destruction d’un bâtiment. Ainsi, le droit d’auteur ne permet pas une protection suffisante pour protéger l’œuvre de la destruction. Cela est en effet logique au regard de l’esprit sur lequel repose le droit d’auteur, à savoir l’idée de partage de l’œuvre et de la culture, en rapport direct avec le droit de divulgation.
Concrètement, une fois l’œuvre « suffisamment divulguée », il ne serait plus nécessaire de la laisser aux yeux de tous, et par conséquent, dans l’hypothèse où elle serait détruite, il resterait toujours des photos, des films, des publications, etc. C’est d’ailleurs dans cette idée que le Tribunal de commerce de Lyon a condamné une SCI d’avoir détruit une fontaine au sein d’un centre commercial dès lors que cette destruction n’était intervenue que peu de temps après la mise en place de cette fontaine et qu’aucune circonstance objective n’imposait une telle destruction.

Alors que la jurisprudence reste de façon générale fidèle aux principes classiques, une certaine ouverture existe dans le cadre de la rénovation urbaine comme le montre le cas des 84 logements de Courcouronnes réalisés par Paul Chemetov qui illustre de façon frappante le rapport problématique existant entre création architecturale et patrimoine.

Sources : – Juris art etc., novembre 2014, Le patrimoine au cœur de la création, Michel Huet, page 44
– RIDA 2012, Le droit français des contrefaçons en architecture, urbain et paysag, Michel Huet

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Tout détruire ? 

• Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2014, Schmitz et Piotrowicz c/ SCI ADF, n°13-15483

La troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue affirmer dans un arrêt en date du 9 juillet 2014 que, lorsque cela est possible, c’est seulement la démolition de la partie de l’ouvrage empiétant sur le fonds d’autrui qui doit être ordonnée, et non pas la démolition de l’ensemble de l’ouvrage.

Afin d’éclaircir cette solution, revenons-en aux principes basiques applicables en la matière.
Déjà, l’article 545 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour une cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », cet article protège l’un des droits fondamentaux de notre système juridique : le droit de propriété privée.
Ensuite, en cas de non respect de cette disposition, lorsqu’un constructeur empiète sur un terrain voisin afin de construire, peu importe sa bonne ou mauvaise foi, la sanction est automatique et sans concession : la démolition.

Source : RDI novembre 2014, Lorsque cela est possible, c’est seulement la démolition de la partie d’un ouvrage empiétant sur le fonds d’autrui qui doit être ordonnée, de J.-L. Bergel, page 557